A Constituição Federal em seu artigo 5º, item XXII, garante a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade. O direito de propriedade, o mais amplo direito que uma pessoa tem sobre uma coisa, dá ao seu titular a faculdade de usar o bem, tirar dele todo o proveito que ele possa oferecer, empregando-o em seu pr6prio proveito ou de terceiro, podendo aliená-lo, por renda ou doação e, até mesmo, gravá-lo de ônus, como ocorre quando se oferece o bem em garantia de uma divida. O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da existência do direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens.
A propriedade, ou domínio, termos que são sinônimos, tem como objetivo bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (propriedades artísticas, literárias, científicas ou inventos industriais e de marcas de indústria e comércio).
Importante, portanto, é saber o momento em que um pessoa adquire a propriedade de um bem. Se o objeto é um bem móvel, a propriedade se adquire com sua simples entrega àquele a quem se deseja transmiti-lo, ao adquirente. Outras formas, ainda, existem de se adquirir um bem móvel, como por exemplo o usucapião (aquisição após a posse e uso da coisa, por determinado tempo).
Se o objeto é um bem imóvel, só se adquire pelo registro do contrato no competente Registro de Imóveis. Existem três outras hipóteses em que a propriedade de um imóvel a adquirir independente do registro e que são a acessão, o usucapião e os imóveis que se adquirem pelo direito hereditário, ou seja, no falecimento de uma pessoa, seus herdeiros recebem a propriedade dos bens, tornando-se deles automaticamente proprietários, independentemente do registro, que será necessário, apenas para efeito de se saber quem são os novos proprietários, dando, assim, continuidade no registro dos nomes dos titulares de domínio.
Por estas razões é que se diz: “quem não registra não é dono”. Excetuadas aquelas três hipóteses, a aquisição de um bem imóvel só se dá pelo registro do contrato. Por exemplo, no caso de compra e venda, enquanto o contrato não for registrado o adquirente não é o proprietário do imóvel. Dai a importância do registro na sistemática jurídica imobiliária do Brasil.
Função do Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é o cadastro da propriedade imobiliária, demonstrando seu estado atual e por meio dele se realizam todas as mudanças, alterações e extinção dos direitos referentes ao imóvel. É o repositório de todas as informações da propriedade imobiliária, com caráter de autenticidade e eficácia. O Registro de Imóveis, além de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence, quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre os imóveis. Assim, todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral.
Em nosso País, a aquisição da propriedade por ato entre pessoas vivas ocorre com o registro. Se aquisição imobiliária pelo direito hereditário, com a morte de uma pessoa, é levada também e obrigatoriamente ao registro para efeito de conhecimento dos novos titulares do domínio, sua eficácia é apenas declarativa.
Em conclusão, todos os títulos de aquisição do direito de propriedade e aqueles que venham onerar o imóvel, como é o caso da hipoteca, devem ser levados ao Registro. O Oficial irá examiná-los e se não forem registráveis, por defeitos ou lacunas, serão devolvidos aos interessados, para complementação e correção.
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Aos atos do registro tem acesso ilimitado qualquer pessoa do povo, que poderá solicitar certidão ou informações, sem necessidade de dizer ao Oficial o motivo do pedido. Para segurança na aquisição de bens imóveis, é preciso que, antes da compra, o interessado requeira a certidão do imóvel para ter conhecimento de seu atual estado, se, realmente, aquele que está vendendo é o real proprietário ou se existe algum ônus sobre o imóvel.
Títulos admitidos a registro
De acordo com a lei de Registros Públicos somente são admitidos ao registro escrituras públicas ou escrituras particulares quando autorizadas por lei, atos autênticos de paises estrangeiros e títulos judiciais, cartas de sentença, formais de partilha, certidões e Mandados extraídos de processos judiciais. O artigo 221 da Lei de Registros Públicos se vale do advérbio “somente”, excluindo do acesso ao registro, todos outros documentos estranhos àqueles acima enumerados.
No Registro de Imóveis são efetuados dois atos, o registro e a averbação, além da matrícula.
A matricula é o ato que imprime individualidade ao imóvel, sua situação geográfica e sua perfeita descrição. Nela serão escritos todos os atos de registro e averbação, espelhando todo o estado do imóvel. Cada matrícula terá um número de ordem para pronta identificação.
O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais. Serão efetuados registros para aqueles atos citados no artigo 167, I, da Lei de Registros Públicos.
A averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham alterar o registro e a própria matrícula, e estão discriminadas no elenco taxativo do mesmo artigo 167, II, da aludida Lei.
Tanto o registro como a averbação são feitos na matrícula, numerados em seqüência.